Warum ist Cash-Planung für Immobilien-Investoren so wichtig?

Cash-Planung für Immobilien-Investments

Bist Du ein Immobilien-Investor oder willst einer werden? Du scannst die Objekte, rechnest Renditen aus… und viele Objekte kommen schon mal nicht in Frage. Dann – Bingo! Endlich ein Objekt mit einer hinnehmbaren Rendite von 4% und Du hast auch noch ein halbwegs gutes Angebot Deiner Bank vorliegen. Du willst jetzt unbedingt zuschlagen. Doch Stop! – hast Du außer einer Renditeberechnung auch eine Cash-Planung gemacht? Viele Immobilien-Investoren unterlassen die Liquiditätsplanung und geraten dann zwei, drei Jahre später mehr oder weniger in Struggle.

Die Immobilien gehören zu einer der illiquidesten Investment-Klassen. Viele Investoren unterschätzen die Auswirkungen dieses Investments auf ihre persönliche Liquidität, insbesondere wenn es etwas “spitz auf Knopf” gerechnet ist und man um jeden Preis einen Immobilienbestand aufbauen oder vergrößern will. Insbesondere dann ist eine gute Cash-Planung unerlässlich! Wenn Du nur auf die Mietrendite schaust, kann ein Investment (noch) attraktiv sein. Bei einem Blick auf die Liquidität kann es ganz schön eng aussehen! Selbst wenn Du auch hier ausreichend Polster hast, lohnt sich eine Liquiditätsplanung. Allein um zu schauen, welche von verschiedenen Handlungsalternativen Du anwenden solltest. Dazu später mehr!

Beispiel

Nehmen wir mal an, Du möchtest in ein Mehrfamilienhaus investieren. Gesamtinvestition: 1.100.700 EUR.

Kaufpreis:1.000.000 EUR
Kaufnebenkosten100.700 EUR
Grundstücksanteil300.000 EUR
Kaltmieten p.a.50.000 EUR

Die Bruttomietrendite beträgt damit 4,5% p.a. und ist damit aktuell gar nicht schlecht. Doch welche Überlegungen solltest Du noch anstellen?

Rechne auf den kompletten Zeitraum, solange bis die Immobilie abbezahlt ist, eine Cash-Planung. Hierzu nimmst Du die jährlichen Mieten, die Darlehenszinsen, die Tilgungen, eine Instandhaltungsrücklage und dann natürlich noch die darauf entfallende Steuer und rechnest das Cash nach Steuern aus. Doch was gibt es nun zu beachten?

Faktoren für eine erfolgreiche Cash-Planung:

  1. Mieteinnahmen: bitte mache nicht den Fehler und nimm bei einer aktuellen Vollvermietung die komplette Summe der Mieteinnahmen als immerwährender Geldeingang an. Berücksichtige statt dessen einen Faktor für Mietausfälle wegen Mieterwechsel, anstehenden Renovierungen oder auch mal Mietkürzungen. Dieser Faktor hängt von der Lage der Immobilie, aber auch vom Mieterklientel und vom Zustand der Immobilie ab.
  2. Mietanpassungen: Auf die Laufzeitbetrachtung solltest Du Mietanpassungen einrechnen. Dies kann z.B. eine einmalige Mieterhöhung sein: derzeit darf innerhalb von drei Jahren max. um 20% (in Ballungszentren mit Wohnraumnot um max. 15%) erhöht werden, wenn in den vorherigen 15 Monaten keine Mieterhöhung stattgefunden hat und außerdem die aktuell veranschlagte Miete nicht der ortsüblichen Miete entspricht. Du kannst alternativ auch einen Indexmietvertrag vereinbaren, in welchem eine Mieterhöhung eingebaut ist, die sich an dem vom statistischen Bundesamt bereitgestellten Preisindex für Lebenshaltungskosten privater Haushalte orientiert. Der Einfachheit halber kannst Du hier z.B. mit 1,5% p.a. rechnen. Wenn Du die Möglichkeit hast, ist die einmalige anfängliche Mieterhöhung mit einem gewissen Sprung lukrativer als eine Mieterhöhung nach Index. Allerdings gilt es hier zu beachten, dass der Mieter bei einer einmaligen Anpassung zustimmen muss, bei der Indexmiete hingegen eine Mitteilung des Vermieters über die neue Miete genügt (sofern die Indexmiete im Mietvertrag schon vereinbart war).
  3. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: seit 1.1.2019 können 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (unter Berücksichtigung weiterer Kappungsgrenzen). Wenn Du also eine Modernisierung planst, solltest Du diese Mieterhöhung ebenfalls einrechnen. Eine Modernisierung kann sich oft rechnen, wenn Du anschließend geringere Instandhaltungsrücklagen bilden kannst – dies gilt es auszurechnen bzw. zu vergleichen.
  4. Kaufnebenkosten: hier kann ein ganz schöner Batzen (oftmals mehr als 10% des Immobilienpreises) zusammen kommen. Zwar können die Kaufnebenkosten beim Gebäudeanteil in der Abschreibung wieder steuerlich abgesetzt werden. Dennoch solltest Du überlegen, dass Deine Immobilie durch die Kaufnebenkosten nicht an “Wert” gewonnen hat – die Anschaffungsnebenkosten sind also als “Vermögensverlust” zu sehen, deshalb finanzieren Banken diese auch nicht so gerne. Dieser Verlust muss durch zukünftige Wertsteigerungen und die Mietrendite erst einmal ausgeglichen werden (ähnlich wie bei Lebensversicherungen, die am Anfang erst mal die Vertriebsprovisionen wieder einspielen müssen). Kannst Du die Kaufnebenkosten selbst tragen (aus Eigenkapital) oder müssen auch diese finanziert werden? Dies kann einen signifikanten Unterschied in der späteren Liquiditätsbetrachtung machen, weil die Mietrendite noch nicht ausreicht, um diesen Vermögensverlust kurzfristig auszugleichen. In diesem Punkt wirkt die Finanzierung ähnlich wie ein “Konsumentenkredit”.
  5. Sanierungs- und Instandhaltungskosten: idealerweise wäre es natürlich, einen ganz detaillierten Instandhaltungsplan zu erstellen (wann muss was gemacht werden, wie lange hält es, was kostet es?). Statt dessen kannst Du auch einen Quadratmeter-Faktor ansetzen, um die jährliche Instandhaltungsrücklage zu berechnen. Du kannst Dich hier einerseits an den Sätzen des § 28 Berechnungsverordnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes orientieren, diese gehen bis 14,23 EUR pro Quadratmeter. Andererseits kannst Du die Peterssche Formel anwenden. Diese funktioniert so: Die Formel nimmt an, dass innerhalb einer Gebäudenutzungsdauer von 80 Jahren das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten aufgewendet werden muss für Instandhaltungen. Dieser Faktor beruht auf Erfahrungswerten der Immobilienwirtschaft und ist damit unkritischer und empfehlenswerter. Wie findest Du nun die ursprünglichen Gebäude-Herstellungskosten heraus? Wenn Du Dir nicht viel Mühe machen willst, kannst du auch einfach den angesetzen Kaufpreis abzgl. des Grundstückswertes heranziehen, in unserem Fall 700.000 EUR. Berechnung: 700.000 EUR x 1,5 / 80 = 13.125 EUR. Dies entspricht 26% der jährlichen Kaltmiete. Das heißt, Du kannst nicht automatisch davon ausgehen, dass Deine Mieteinnahmen Dich finanzieren und die Immobilie tragen werden. Sobald Instandhaltungen ins Spiel kommen, müssen diese entweder ebenfalls aus der laufenden Miete heraus getragen werden, oder Du kannst Eigenkapital oder Fremdkapital zuschießen. Auf Dauer alles mit Fremdkapital zu finanzieren kann jedoch auch irgendwann eng werden.
  6. Annuität für die Fremdkapitalfinanzierung: aktuell unterschätzen wir aufgrund der Niedrigzinsphase gerne die gefährliche Wirkung von steigenden Anschlusszinsen auf die eigene Liquidität. Durch einen höheren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung (z.B. nach 10 Jahren) können schnell einmal fast doppelt so hohe Zinslasten pro Jahr entstehen. Wenn Du dann die Tilgungsrate nicht herabsetzen kannst, musst Du vorher gut planen, ob Dein Cash dann noch ausreicht.
  7. Steuerzahlungen: Durch die Abschreibung auf den Gebäudeanteil ergibt sich eine Steuerwirkung und auch eine Liquititätswirkung. Um dies auszurechnen, solltest du erst einmal Deinen Grenzsteuersatz kennen. Die Abschreibung beträgt bei unserer Immobilie 2% von 770.490 EUR = 15.409,80 EUR. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 44% hat die Abschreibung eine Liquiditätswirkung i.H.v.
    15.409,80 EUR x 44% = 6.780 EUR. Diesen Betrag erhältst Du quasi seitens der Steuer für Deine Immobilie “zurück”. Schaue nun auf Deine Darlehenstilgungen. Wenn diese signifikant höher sind als 6.780 EUR (in unseren Beispiel würden sie eher bei 30.000 EUR liegen), so hast Du zwar insgesamt positive Mietüberschüsse für Deine Renditeberechnung und für die Steuer, allerdings auf Deinem Bankkonto ein Minus von ca. 10.000 EUR produziert.

Cash-Auswirkungen über die Laufzeit: Angenommen Du legst jedes Jahr oder insbesondere am Anfang etwas drauf (nach Abzug aller Zahlungen und Instandhaltungsrücklagen). Dann ist Deine Immobilie zwar nach vielleicht 22 Jahren abbezahlt, aber das Geld welches Dir auf dem Bankkonto p.a. fehlt, ist noch gar nicht berücksichtigt. In Summe hast Du zwar i.d.R. einen Vermögenszuwachs über die Laufzeit erzielt.

Spannend wird es allerdings, wenn Du diese eingesetzte zusätzliche Liquidität mit einer alternativen Anlage, z.B. der Einzahlung in ein Aktiendepot vergleichst und dort die Renditen ebenso über die Laufzeit annimmst und berechnest. Eine Faustregel, welche Investitionsform die “bessere” oder günstigere ist, gibt es nicht – das gilt es für Dich auszurechnen. Im Vergleich zum Wertpapierdepot, in welches Du ebenfalls regelmäßig Cash einzahlst und Liquidität bindest, hast Du bei der Immobilie nicht die Möglichkeit, bei Engpässen den Sparplan jederzeit zu kündigen.

Fazit:

Eine Immobilie kann sich über ihre Laufzeit sehr wohl gut rechnen und einen ordentlichen Vermögenszuwachs generieren. Für eine gute Investitionsentscheidung ist eine Cash-Planung sehr ans Herz zu legen, damit Du siehst, in welchen Zeiträumen Deine Immobilie zusätzliche Liquidität benötigt und wann Du mit positiven Rückflüssen rechnen kannst. Dies zusammen mit der Betrachtung Deiner sonstigen Einkommens-Ströme und ggf. einem Ruhestands-Szenario (in welchem dann nur noch positive Rückflüsse stattfinden sollten) gibt Dir Sicherheit und Durchblick für Deine Investition – und bewahrt Dich vor ungeahnten Entwicklungen auf Deinem Bankkonto.