STEUERN SPAREN MIT EINER IMMOBILIEN-GMBH?

STEUERN SPAREN MIT EINER IMMOBILIEN-GMBH?


Du bist Immobilien-Investor und hast bereits ein schönes Portfolio an Immobilien privat gekauft? Du kannst vielleicht sogar schon davon leben, willst aber noch weitere Investitionen tätigen? Dann kann die Immobilien-GmbH für Dich interessant sein!


WARUM EINE IMMOBILIEN-GMBH STEUERN SPAREN KANN:


Normalerweise zahlt eine GmbH auf ihre Gewinne 15% Körperschaftsteuer und je nach Gemeinde ca. 14-16% Gewerbesteuer. Eine GmbH, welche Immobilien nur einkauft, verwaltet bzw. vermietet und sonst keiner „gewerblichen“ Tätigkeit nachgeht, macht im Prinzip nichts anderes als ihr Vermögen in Form von Immobilien zu verwalten. Der Gesetzgeber war so freundlich und hat fairerweise für die eigene Vermögensverwaltung einer GmbH in Immobilienform – welche ja privat auch nicht gewerbesteuerpflichtig ist – eine Vorschrift erlassen, welche die Gewerbesteuer für Immobilienvermietung komplett wegfallen lässt (so genannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung). Damit soll die Immobilienverwaltung in einer GmbH der privaten Immobilienverwaltung hinsichtlich der Gewerbesteuerfreiheit gleichgestellt sein.

IN WELCHEN FÄLLEN LOHNT SICH EINE IMMOBILIENVERWALTUNGS-GMBH?



Kaufst Du Immobilien ein, die direkt eine dicke Rendite vorweisen und kaum bis gar nicht sanierungsbedürftig sind, erzielst du schnell große Überschüsse. Diese sind im Privatbereich mit Deinem Einkommensteuersatz (0-45%) zu versteuern. Bei einer Immobilienverwaltungs-GmbH fallen hingegen noch nicht mal 16% Steuern an! Dafür verlierst Du das Privileg, nach Ablauf von zehn Jahren Haltedauer die Immobilie steuerfrei veräußern zu können. Hier wäre dann auch der Veräußerungsgewinn in der GmbH mit ca. 16% steuerpflichtig. Rechne am besten aus, ob die laufenden Mietüberschüsse diesen Steuervorteil erwirtschaften!

Hast Du erst einmal ein gewisses Portfolio aufgebaut, was für einen anderen Investor auch attraktiv sein könnte, kannst Du gleich die ganze GmbH an den Investor veräußern und sparst dabei kräftig Steuern. Bei diesem so genannten Share Deal (Anteilsverkauf statt Immobilienverkauf) kommt die Steuerbefreiung auf Beteiligungsveräußerungen zum Tragen, so dass du nur 5% des gesamten Gewinns aus der Veräußerung versteuern musst, sofern du genug Anteile an dieser Immobilien-GmbH hältst.

Auch das Vererben an Kinder fällt mit einem GmbH-Anteil leicht und ist unkompliziert.

Bezüglich der Haftung ziehst Du mit einer Immobilien-GmbH eine Trennlinie zwischen Deinem Privatvermögen und der Immobilie, so dass Dein Privatvermögen im Fall einer Krise oder eines Haftungsfalles nur im Ausnahmefall (z.B. bei grob fahrlässigem oder vorsätzlichem Verhalten Deinerseits) angegriffen werden kann.

Auch für Finanzierungen ist dies interessant – so will die Bank bei einem dicken Immobilienportfolio, welches zu einem guten Stück bereits abgetilgt ist, nicht mehr Deine private Haftung als Sicherheit für eine Krediteinräumung. Ihr genügt dann das Vermögen, welches bereits in der GmbH enthalten ist, als Sicherheit. Wann genau dies der Fall ist, besprichst Du am besten mit Deinem Bankberater.


GIBT ES AUCH NACHTEILE?


Wenn Du die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen willst, musst Du darauf achten, dass die GmbH nicht gewerblich tätig wird (wie z.B. durch das Betreiben einer Photovoltaikanlage, das Mitvermieten von Betriebsvorrichtungen, Parkgarage mit wechselnden Mietern, kurzfristige Vermietung von z.B. Studentenzimmern oder möbilierten Appartements). Denn dann ist auf den kompletten Gewinn trotzdem Gewerbesteuer fällig.

Wie jede GmbH hat auch diese Gesellschaftsform höhere Strukturkosten als eine private Vermietung (ab ca. 2.000 EUR pro Jahr) – deshalb lohnt sich die Immobilienverwaltungs-GmbH auch nur, wenn Du planst, mehrere und/oder größere Objekte darin zu betreiben. Oftmals haben gerade Gewerbeimmobilien oder auch gut durchsanierte Mehrfamilienhäuser attraktive Renditen, für die sich solch eine GmbH lohnt.

Eine Gewinnausschüttung aus der Immobilien-GmbH heraus in den Privatbereich ist steuerlich teuer. Wenn Du jedoch die jährlich anfallenden Gewinne in der GmbH behältst (thesaurierst) und dort immer mehr Vermögen aufbaust, wirst Du durch den Steuerspar-Effekt sogar noch schneller Dein Geld vermehren. Dieses Vermögen kannst Du später als zum Beispiel als Altersversorgung nutzen, oder Du kannst Deine eigene Bank spielen und für private Investitionen ein Darlehen aus Deiner eigenen GmbH gewähren.


FAZIT:


Bist du Beginner in Sachen Immobilien, kaufe lieber erst einmal privat ein. Als Fortgeschrittener ist es sogar Deine betriebswirtschaftliche Aufgabe, eine solche Struktur durchzurechnen und zu analysieren, ob und unter welchen Bedingungen sich eine Immobilienverwaltungs-GmbH lohnt!

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