AirBNB und Steuern!

AirBNB und Steuern

Zählst auch Du zu den privaten Immobilienbesitzern, die bisher ihre Einheiten an privat vermietet haben und nun den lukrativen Markt der kurzfristigen Vermietung über AirBNB und ähnliche Plattformen entdecken? Bei einer kurzfristigen Vermietung kannst Du wesentlich höhere Tages- oder Wochenmietpreise erzielen. Dies soll kompensieren, dass Du auch ein höheres Leerstandsrisiko hast.

Bislang hast Du Deine Immobilie langfristig vermietet und bei der Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Doch aufgepasst – eine AirBNB-Vermittlung ist unter Umständen ganz anders steuerlich zu behandeln und bevor Du einsteigst, solltest Du Dir über alle Steuerfolgen im Klaren sein.

Was Du steuerlich beachten solltest:

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass Du pro Jahr nicht mehr als 520 EUR Einnahmen mit der kurzfristigen Vermietung erzielst, und diese auch noch in Deiner ansonsten selbstgenutzten Immobilie stattfindet, brauchst Du keine Steuern hierauf zahlen (dies ist eine Bagatellgrenze der Finanzverwaltung).

Ansonsten kommt es für die Frage, ob eine Vermietung über AirBNB nun gewerblich ist oder noch unter die private Vermietung fällt, darauf an, ob die Einheit ständig für eine Vermittlung zur Verfügung steht oder nur mal ab und zu über AirBNB vermietet wird. Eine regelmäßig stattfindende kurzfristige Vermietung über die Portale spricht für eine gewerbliche Tätigkeit. Ab 24.500 EUR ist somit Gewerbesteuer zu zahlen, diese wird jedoch zum Großteil auf die Einkommensteuer angerechnet. Folge dieser gewerblichen Behandlung ist allerdings, dass diese Immobilie dann Betriebsvermögen wird und nach 10 Jahren nicht mehr steuerfrei veräußert werden kann. Es gelten dann die Einlage ins Betriebsvermögen und auch die Entnahme aus dem Betriebsvermögen (durch z.B. Stopp der Vermietungen oder durch Veräußerung der Immobilie) als steuerrelevante Bewegungen. Dies kann zu erheblichen Mehrbelastungen mit Einkommensteuer (und ggf. Gewerbesteuer) führen. Wir empfehlen daher, Dein geplantes Vorgehen im Vorfeld ausführlich mit einem Steuerberater zu besprechen, der ggf. ausrechnen kann ob das Projekt sich trotzdem lohnt oder ob die steuerlichen Folgen die geplanten Erträge übersteigen. Vielleicht lohnt sich ja sogar eine steueroptimierte GmbH-Struktur?

Wichtig ist hier, dass Du auch ähnlich wie bei den Vermietungseinkünften die Ausgaben, welche auf die kurzfristig vermietete Einheit entfallen, und alle im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Kosten als Betriebsausgaben abziehen darfst. Wenn Du allerdings permanent nur Verluste erwirtschaftest, kann das Finanzamt Deine Vermietungstätigkeit als „Liebhaberei“ qualifizieren, was zur Folge hat, dass Du den Verlust nicht mit Deinen anderen Einkünften verrechnen darfst. (Dies gilt nicht für die GmbH-Struktur, doch lohnt sich diese ja sowieso nur beim Gewinne machen!)

Verwechsele nicht Umsatzsteuer mit Einkommensteuer!

Unabhängig von der Frage, wie oft die Einheit kurzfristig vermietet wird (und egal ob die Vermietung als gewerblich gesehen wird oder nicht), gilt folgendes für die Umsatzsteuer: Während normalerweise die (langfristige) Vermietung an privat umsatzsteuerfrei ist, fällt bei der kurzfristigen Vermietung in jedem Fall Umsatzsteuer an. Aufgrund der „Hotelsteuer“ beträgt der Umsatzsteuersatz für die kurzfristige Vermietung jedoch nur 7%. Sonderleistungen wie z.B. Frühstück, Gepäcktransport, Getränke etc. sind mit 19% zu versteuern. Hierzu gibst Du als Vermieter anfangs monatlich eine Umsatzsteuer-Voranmeldung ab, in welcher Du auch die Vorsteuer auf die für Zwecke der Vermietung eingekauften Leistungen und Produkte gegenrechnen darfst. Alternativ kannst Du als Vermieter bis zu einer Umsatzgrenze von 17.500 EUR p.a. die so genannte „Kleinunternehmerregelung“ in Anspruch nehmen, bei welcher Du keine Umsatzsteuer abführen, aber auch keine Vorsteuer aus den Einkäufen abziehen darfst.

Wenn Du Dir unsicher bist, ob Deine Vermietungstätigkeit über AirBNB und andere Plattformen gewerblicher Natur ist, solltest Du Deine geplanten Aktivitäten zusammen mit der Gemeinde besprechen und Dich gemeinsam mit dieser auf eine Vorgehensweise verständigen. Mitte 2018 gab es eine groß angelegte Aktion der deutschen Finanzverwaltung, welche bei AirBNB in Irland sämtliche Daten deutscher Vermieter angefragt hatte, um abzugleichen ob auch alle Vermieter ihre Einkünfte bei den Steuererlärungen angegeben haben. Ein „unter-den-Tisch-fallen-lassen“ der Einkünfte, auch bei nur sporadischer Vermietung, ist daher keinesfalls eine gute Option!

Fazit:

Trotz dieser im ersten Augenblick negativ anmutenden steuerlichen Konsequenzen kann eine AirBNB-Vermietung sehr lukrativ sein, insbesondere wenn mehrere Objekte betrieben werden und die Auslastung sehr gut ist. Lass Dich also von den Steuern nicht beirren und schaue anhand eines Businessplans oder einer Finanzrechnung, ob sich Deine geplante AirBNB-Vermietung trotzdem lohnt!

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